◎文 《法人》杂志全媒体记者 李韵石
“听说了吗？浙江杭州一个小区几百户居民自己掏钱把老房推倒重建了，你说咱们这些老房子是不是也能按照这个法子试试？”1月22日，在北京市西城区某街道，两位老先生一边遛弯一边聊天。老人口中的杭州重建小区是位于杭州市中心的浙工新村小区，该小区由548户居民自筹5亿元拆房重建，工程近日有了新进展。
小区居民自筹5亿重建住宅
“如果能够满足一些条件，以居民自己筹款进行老旧房重建是一个可以效仿的模式。” 1月20日，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃接受《法人》记者采访时说。
据公开报道，浙工新村共有14幢住宅楼，其中的13幢建于2000年之前。几年前，有4幢住宅楼陆续被鉴定为c级危房，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防，安全隐患较多。
1月22日，中国建筑标准设计研究院有限公司工程检验检测所所长左勇志对记者说，对既有工业或民用建筑安全性、使用性进行调查、检测、分析验算和评定的技术活动，主要依据《民用建筑可靠性鉴定标准（gb 50292—2015）》（下称“标准”），从结构的安全性评价房屋是否满足规范要求，鉴定过程包括确定委托目的和范围、查阅资料、现场检测、数据处理、承载力校核和鉴定评级，评级将建筑划分为构件、子单元和鉴定单元三个层次进行评定。如果评级为c，说明房屋安全性不符合标准要求，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有极少数必须及时采取措施；评级为d，说明安全性严重不符合标准要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。此时c级和d级没有本质区别，只是d级要求采取的措施更紧迫。
虽然浙工新村小区部分房屋被评为c级，但并不满足此前由政府主导的旧改和拆迁情况。直到2023年5月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升，给浙工新村提供了新的整改理由。同时，居民自掏腰包建房的计划提上日程。
针对居民自掏腰包重建房屋的计划，杭州拱墅区住建部门有关人士公开提供了一份数据：居民原有住房面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）。浙工新村小区共548户，按面积计算的出资总额近4亿元。除此之外，根据重建方案，浙工新村还将建设400多个地下车位，每个车位售价20余万元，总计可获得约一亿元销售款，共计5亿元。
目前，浙工新村13幢符合条件的楼房已全部拆除，桩基工程于1月底全部完成。1月11日，浙江省住房城乡建设工作会议要求，总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，开展城镇老旧小区自主更新试点。
居民自筹建房难度大
“居民自掏腰包重建楼房是目前老旧危房改造、城市更新的一种新兴方式，目前实践成功的小区屈指可数。” 1月23日，北京市法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，居民自筹重建楼房启动和重建都存在难点。在启动方面，主要难在业主意见的统一、重建款项的筹集。
王玉臣介绍，一般待重建小区属于老旧危房小区，小区建造时间较长，相对缺乏业委会等小区自治组织，对小区业主日常统一组织管理具有难度，而以自筹方式重建小区需要集全体业主之力，既需要全体业主对小区重建进行初步规划，又需要在此基础上征得全体业主的同意。
根据民法典第二百七十八条等相关规定，改建、重建建筑物及其附属设施需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而在小区整体重建过程中，不仅涉及共有部分的重建，还包括每位业主专有部分的推倒重建，每位业主的专有部分是否重建、怎样重建等只能由可以独立作出意思表示的所有权人自主决定，他人无权干涉和剥夺。因此，小区重建的初步规划以及规划需要取得全体业主的一致同意，本就是一大难点。
王玉臣说：“即便小区业主一致同意重建，对于自筹资金也难以达成一致，筹集过程需要较长时间。”王玉臣说，在老旧小区加装电梯改造过程中，就经常发生已同意改造的业主因为款项问题而拒绝出资，小区整体重建相对于加装电梯改造的出资只会更多。“浙工新村小区改造，平均每户需要出资约100万元，对于每户业主都会有资金压力，资金的筹集自然是一个相对漫长的过程。因此，以业主自筹方式启动小区重建的难度可想而知。”
严跃进也表示，重建的施工、竣工以及资金的全流程监管是各地模仿浙工新村模式的难点之一。“业主一致同意且重建资金到位并不是小区可以实施重建的充分条件，毕竟小区重建属于大型建设工程，业主不可以随心建设，不但要满足城市规划要求，还要对小区重建工程进行相应立项工作。”严跃进说，规划设计、取得建设工程施工许可证施工建设、完备小区人防和消防、办理竣工验收手续等，既需要政府相关部门的指导、协助，也需要引入相应设计单位、施工单位、勘察单位等进行具体的设计、施工、监督。
“在重建全流程中如何保障重建资金使用有方、使用有度，寻找相关部门的协助，引入类似于新建商品房预售资金监管制度等方式对自筹资金进行监管，保障业主自筹的重建资金可以用到实处，从而推动重建实施充满挑战。”严跃进说。
旧房市场大 自建风险高
根据住建部数据，截至2019年5月，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个。在浙工新村小区启动重建后，有其他地区居民想借鉴该方案。对此，王玉臣说：“浙工新村小区重建做法确实是一种新兴的老旧危房重建更新方式，但是该做法在启动、实施等方面不但存在难度，而且有一定法律风险。”
▲在建的浙工新村小区 资料图片
据了解，浙工新村小区于2023年4月启动重建工程，当年11月28日正式开工，目前正在进行桩基施工和地下室围护工程。王玉臣认为，在项目正式交付使用之前，还会遇到许多问题。
王玉臣说，虽然部分地区出台了相关文件，但如若在全国范围推广该模式，专项法律法规的完善不可或缺。老旧小区居民自筹重建全流程应该有相应规范，如成立相关委员会提高征得业主意见的效率，在部分业主不同意的情况下引入调解机制。对于重建资金引入专门的监管账户，由相关部门全流程监管。并且，对于此种方式重建老旧危房，政府也可以出台配套政策，例如提供专项资金、简化相应审批流程等。
王玉臣认为，在法律层面上，以该项目作为示范性范本，进一步完善相关法律规定，形成规范流程，再进行全面推广，才能更好地保障该模式的普适性和可行性。另外，自筹资金重建小区虽然可以提高住房安全、小区品质，但是在产权有效期内，业主买房后又自筹重建房，会给业主造成较大的经济压力。因此，进一步加强新建房的质量监管，提高新建房的品质，可以从源头上避免因重建产生相应的法律风险，同时可以减轻业主的经济压力，更好保障业主权益。
编审｜渠 洋
责编｜惠宁宁
校对｜张波 张雪慧
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