◎文 《法人》杂志全媒体记者 李韵石
3月5日，由北京市住建委和北京市住房资金管理中心发布的《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法(征求意见稿)》(下称“意见稿”)公开征求意见工作即将结束。《意见稿》旨在落实《北京市住房租赁条例》相关规定，进一步规范住房租赁押金托管、租金监管工作，维护租赁当事人合法权益。对此，3月4日，《法人》记者采访了业内有关人士和法律专家。
首个房租监管办法 将有效预防纠纷
3月4日，易居研究院研究总监严跃进接受记者采访时表示，意见稿是全国范围内首个对房屋租金进行系统监管的管理办法，在住房租赁管理服务制度体系中具有重要地位，并且具有很强的示范作用。
魔方生活服务集团ceo柳佳告诉记者，意见稿将会有效预防住房租赁纠纷，规范住房租赁经营行为，有效助力住房租赁市场稳步良性发展。
押金、租金纠纷是住房租赁市场上常见的纠纷。根据公开数据，押金租金纠纷占住房租赁纠纷7成以上，而住房租赁企业“暴雷”也多因沉淀押金租金形成“资金池”。
2020年下半年，蛋壳公寓在租金贷模式下(蛋壳公寓给租客最低的房租和服务费优惠，租客向第三方机构按月还款并支付利息，第三方机构一次性向蛋壳公寓支付一年租金，而蛋壳公寓按月向房东支付房租。这样一来，虽然蛋壳公寓赚取的租金变少了，但提前一次性拿到了房屋租金，有利于蛋壳公寓继续收房，继续扩大市场规模和占有率)“资金链”断链，导致其在多个地区出现房东要房租、租客面临被赶出公寓的情况。
北京市法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣说，意见稿如最终落地，将有效避免上述情况的发生。“从立法层面完善了押金、租金的资金安全问题，规范了租赁市场的秩序，同时还能推动租赁服务质量的提升，更好保障租赁当事人的合法权益。”王玉臣说。
从实际操作层面，通过实施押金托管和租金监管，可以减少租赁双方因资金问题产生的争议，降低租赁交易的风险，增强租客的安全感，促进租房市场的健康发展。从监管和防范的层面来看，意见稿不仅规定了如何去做，还规定了如果违反了相关流程和规定，应当承担的责任。
能够安心住 也能安心退
此次意见稿明确，规定住房租赁企业收取的押金由北京市住房资金管理中心开设的第三方押金托管账户托管，住房租赁企业单次收取租金数额超过三个月租金的，对超过三个月租金的部分实施监管，按月将租金划转至住房租赁企业账户。
在记者随机采访的几位租住相关企业住房人士中，刘芸昕告诉记者：“在北京租房，能够安心退回押金是一关，我比较担心房东不退押金。如果能按照意见稿施行，就能打消我这方面的顾虑了。”
3月4日，王玉臣告诉记者，意见稿的核心意义在于通过建立“押金托管”和“租金监管”机制，来进一步防范住房租赁企业的经营风险，保障租金和押金的安全，保护租赁当事人的合法权益，推动住房租赁市场健康发展。
意见稿还要求，住房租赁合同期满或解除，租金监管账户内仍有租金剩余的，住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出租金退还意见。其中应明确是否扣除租金，如果拟扣除租金，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外租金的本金和同期利息应及时退还承租人。承租人应当在住房租赁企业提出租金退还意见后两个工作日内确认是否同意。承租人同意的，租金按退还意见退还。住房租赁企业未在规定时间内提出租金退还意见的，租金的本金和同期利息全部退还至承租人账户。
涉及租金退还的，按照租金退还当日中国人民银行活期存款挂牌利率计息，计息周期自存入市资金中心租金监管账户之日起，至租金退还前一日止。承租人不同意租金退还意见的，可以自行协商解决。通过自行协商无法达成一致的，双方可以向中介协会提出调解。未达成一致前，争议部分租金暂不划转。
通过中介协会调解后双方达成一致的，根据调解结果向双方退还争议部分租金。经调解未达成一致的，双方可以通过诉讼、仲裁等途径解决，争议部分租金根据判决书、仲裁结果等退还。
王玉臣认为，意见稿的上述规定落实了《北京市住房租赁条例》的相关规定，是对相关立法的进一步完善。
意见稿尚有完善空间
王玉臣认为，意见稿可以进一步明确托管机构、监管机构的资质、标准和责任义务等。比如需要明确第三方托管机构的选择标准、资质要求以及在托管过程中的具体责任和义务。比如，若托管机构没有依法托管造成资金流失，应当承担什么样的责任等。
另外，意见稿还可以进一步细化操作流程。比如，租金存入、查询、退还等环节的具体操作规范。也可以将具体操作规范分为线上线下两大类别，方便不同群体使用。
“意见稿可以建立动态监管机制，对托管机构和租赁企业都保持一种动态监管状态，遇到问题、发现问题随时解决。还可以针对不同的租赁模式，视情况设定不同具体监管措施。”王玉臣表示，高度透明的管理办法更有助于房屋租赁市场发展，意见稿除了租金监管账户的查询，还可以支持更多信息公开，如住房租赁企业的信用记录、违规记录等。透明度的提升，也是对住房租赁企业的一种鼓励或威慑。
严跃进则认为，房屋租赁企业对租金的依赖比较高，如果监管过于严格，导致租赁企业不能第一时间利用租金进行周转，租赁企业面临的资金压力将会加大。从助力房屋租赁企业发展的角度考虑，未来还应有配套政策支持房屋租赁企业发展。
“意见稿对北京乃至全国住房租赁市场都将起到积极作用。”王玉臣说，未来，租金和押金相对较高的房子可能是新规监管的重点。此外，对于曾经有不良租赁记录或者租金、押金纠纷频发的租赁企业，监管部门也将重点关注。
编审｜渠 洋
责编｜白 馗
校对｜张波 张雪慧
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